Изъятие коммерческой недвижимости:
сопровождение досудебных переговоров и судебных споров
>300 проектов КРТ
в Москве на начало 2026 года
>250 дел об изъятии в год
в АС г. Москвы 2024–2025 гг. , намного больше – в судах общей юрисдикции
на 60% от первоначальной суммы
– медианное увеличение суммы возмещения через суд
Что можно оспорить?
Упрощенно реализация процедуры КРТ состоит из 2-х этапов:
Этап №1
Предложение правообладателям самостоятельно реализовать мероприятия КРТ
Этап №2
Принудительное изъятие объектов недвижимости с выплатой возмещения
На практике почти каждое КРТ в Москве – это конфликтная процедура изъятия объектов для государственных нужд (этап №2).
В ходе этой процедуры возникает два важных вопроса: сроки освобождения территории и размер денежной компенсации.
Если инициатор изъятия и правообладатель не договорятся об условиях изъятия, то дело будет передано в суд для определения окончательных условий изъятия. За эти условия начинается настоящая борьба в суде, которая требует активной работы профессиональной команды юристов и специалистов-оценщиков.
Если инициатор изъятия и правообладатель не договорятся об условиях изъятия, то дело будет передано в суд для определения окончательных условий изъятия. За эти условия начинается настоящая борьба в суде, которая требует активной работы профессиональной команды юристов и специалистов-оценщиков.
Что можно оспорить?
Упрощенно реализация процедуры КРТ состоит из 2-х этапов:
Этап №1
Предложение правообладателям самостоятельно реализовать мероприятия КРТ
Этап №2
Принудительное изъятие объектов недвижимости с выплатой возмещения
На практике почти каждое КРТ в Москве – это конфликтная процедура изъятия объектов для государственных нужд (этап №2).
В ходе этой процедуры возникает два важных вопроса: сроки освобождения территории и размер денежной компенсации.
Если инициатор изъятия и правообладатель не договорятся об условиях изъятия, то дело будет передано в суд для определения окончательных условий изъятия. За эти условия начинается настоящая борьба в суде, которая требует активной работы профессиональной команды юристов и специалистов-оценщиков.
Если инициатор изъятия и правообладатель не договорятся об условиях изъятия, то дело будет передано в суд для определения окончательных условий изъятия. За эти условия начинается настоящая борьба в суде, которая требует активной работы профессиональной команды юристов и специалистов-оценщиков.
Где вы находитесь: этапы и ключевые сроки
Выплата возмещения в связи с изъятием недвижимости
7 дней (п. 11 ст. 56.12 ЗК РФ)
Отказ в заключении соглашения и две части судебного спора
В среднем 1-1.5 лет
Заключение соглашения об изъятии
Срок определяется соглашением.
При достижении согласия заключается соглашение об изъятии, которое определяет все условия передачи имущества, размер и порядок выплаты компенсации. Сроки выплаты компенсации определяются условиями соглашения.
Направление проекта Соглашения об изъятии
Срок реагирования на проект соглашения
1 месяц (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ)
Опубликование и направление распоряжения об изъятии
10 дней с момента принятия решения
Принятие решения об изъятии
6 лет со дня утверждения проекта планировки территории (ст. 56.3 ЗК РФ)
Срок действия ограничен 3 годами (ст. 56.6 ЗК РФ)
Срок действия ограничен 3 годами (ст. 56.6 ЗК РФ)
Принятие Правительством Москвы решения о КРТ
30 дней со дня направления в Правительство Москвы проекта решения о КРТ (ст. 66 п. 3 ГрК)
Опубликование проекта решения о КРТ и направление предложения правообладателям о заключении договора о КРТ
45 дней со дня получения правообладателями предложений (ст. 66 п.7 ГрК)
7 дней (п. 11 ст. 56.12 ЗК РФ)
Выплата возмещения в связи с изъятием недвижимости
Отказ в заключении соглашения и две части судебного спора
В среднем 1-1.5 лет
Заключение соглашения об изъятии
Срок определяется соглашением.
При достижении согласия заключается соглашение об изъятии, которое определяет все условия передачи имущества, размер и порядок выплаты компенсации. Сроки выплаты компенсации определяются условиями соглашения.
Направление проекта Соглашения об изъятии
1 месяц (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ)
Срок реагирования на проект соглашения
10 дней с момента принятия решения
Опубликование и направление распоряжения об изъятии
6 лет со дня утверждения проекта планировки территории (ст. 56.3 ЗК РФ)
Срок действия ограничен 3 годами (ст. 56.6 ЗК РФ)
Срок действия ограничен 3 годами (ст. 56.6 ЗК РФ)
Принятие решения об изъятии
30 дней со дня направления в Правительство Москвы проекта решения о КРТ (ст. 66 п. 3 ГрК)
Принятие Правительством Москвы решения о КРТ
45 дней со дня получения правообладателями предложений (ст. 66 п.7 ГрК)
Опубликование проекта решения о КРТ и направление предложения правообладателям о заключении договора о КРТ
Подготовка и согласование
решения о КРТ
Подготовка и согласование
решения о КРТ
По истечении 45 дней со дня получения правообладателями предложения, Правительство Москвы принимает окончательное решение о КРТ. В этом решении закрепляются все параметры КРТ и определяется способ реализации (прямое участие правообладателей, торги, оператор КРТ и т.д.).
На этом этапе осуществляется разработка проекта решения о КРТ. В проекте определяются границы КРТ, предельный срок реализации, планируемые виды разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости и т.п.
Проект решения о КРТ публикуется на официальном сайте Правительства Москвы (https://www.mos.ru/). Одновременно всем правообладателям объектов недвижимого имущества, находящихся в границах КРТ, направляется письменное предложение о заключении договора о КРТ. Правообладателям дается 45 дней с момента получения предложения для выражения согласия или несогласия.
Если правообладатель отказывает в подписании соглашения об изъятии, не согласен с размером компенсации или сроками, спор передается в суд. ДГИ подает иск в арбитражный суд для принудительного изъятия имущества и определения справедливого размера возмещения.
Срок определяется соглашением.
При достижении согласия заключается соглашение об изъятии, которое определяет все условия передачи имущества, размер и порядок выплаты компенсации. Сроки выплаты компенсации определяются условиями соглашения.
При достижении согласия заключается соглашение об изъятии, которое определяет все условия передачи имущества, размер и порядок выплаты компенсации. Сроки выплаты компенсации определяются условиями соглашения.
После получения проекта соглашения об изъятии правообладателю предоставляется 1 месяц для рассмотрения и принятия решения. За этот период правообладатель может согласиться с условиями и подписать соглашение, запросить дополнительную информацию, оспорить размер компенсации или отказать в подписании.
Правообладателю направляется проект соглашения об изъятии. Вместе с проектом направляются все документы, необходимые для обоснования предлагаемой компенсации: кадастровые паспорта объектов, подлежащих изъятию, отчет об оценке рыночной стоимости и т.п.
Решение об изъятии публикуется, правообладателям направляется уведомление об изъятии.
После утверждения проекта планировки территории принимается решение об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ.
После вступления в силу решения суда об изъятии и определения размера возмещения, уполномоченный орган обязан выплатить правообладателю полную сумму компенсации в течение 7 дней.
Что входит в компенсацию?
Согласно ГК РФ возмещение включает не только стоимость изымаемого имущества (или права),
но и убытки, причинённые изъятием.
Стоимость зданий/сооружений/инженерных сетей
Убытки по договорам с третьими лицами
Стоимость участка или права аренды
Перебазирование, аренда замещения и другие расходы
Запросить первичную правовую оценку
Заполните форму и прикрепите документы при наличии
Чем NSP может помочь?
1. Консультирование по документам и срокам
стадия процесса, календарь действий, риски по процедуре.
2. Сопровождение досудебной стадии
анализ отчета об оценке, переговорная переписка и встречи с уполномоченными органами.
3. Сопровождение судебной стадии
процессуальные документы, работа с результатами судебной экспертизы, представительство под ключ и контроль исполнения.
Запросить первичную правовую оценку
Заполните форму и прикрепите документы при наличии
FAQ
Рекомендуем следить за публикацией проектов решений о КРТ, сообщениях о планируемом изъятии и распоряжениях об изъятии, выпускаемых ДГИ г. Москвы, на mos.ru.
Исключение объекта из процедур изъятия возможно и такие случаи в практике были, но все зависит от решения уполномоченных государственных органов. Такое исключение требует внесения изменений в документы, на основании которых происходит изъятие (постановление об утверждении КРТ, распоряжение об изъятии) или их полная отмена. Правообладатель может инициативно обратиться с заявлением об изменении границ КРТ.
В силу ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ в размер возмещения входит не только рыночная стоимость недвижимости, но и убытки, причиненные изъятием.
На практике это означает, что в размер компенсации включается:
На практике это означает, что в размер компенсации включается:
- рыночная стоимость участка или права аренды этого участка;
- Рыночная стоимость зданий, сооружений, инженерных сетей;
- Убытки, причиненные досрочным прекращением договоров перед третьими лицами. Например, вам придется досрочно расторгать договоры аренды с арендаторами, заказчиками услуг, покупателями и возмещать их убытки;
- Затраты на перебазирование (демонтаж и вывоз оборудования);
- Затраты на аренду замещающего объекта;
- Компенсация за утраченные насаждения на участке;
- Затраты на услуги риэлтора, мувинговой компании;
- Упущенная выгода в виде неполученной прибыли от использования участка
- Государственные пошлины за регистрационные действия.
Если по истечении 1 месяца после предоставления правообладателю недвижимости возможности ознакомиться с проектом соглашения об изъятии недвижимости соглашение не подписано – ДГИ или оператор КРТ имеют право обратиться в суд за принудительным изъятием.
Практика показывает, что оспаривать включение земельного участка в границы КРТ бесперспективно. Единственное, на что может рассчитывать правообладатель – это добиваться увеличения компенсации и сроков освобождения объекта.
Наиболее вероятно, что суд разделит спор на два производства:
Практика показывает, что оспаривать включение земельного участка в границы КРТ бесперспективно. Единственное, на что может рассчитывать правообладатель – это добиваться увеличения компенсации и сроков освобождения объекта.
Наиболее вероятно, что суд разделит спор на два производства:
- в рамках первого спора недвижимость изымается, а правообладателю выплачивается изначально предложенная компенсация. На данной стадии правообладатель вправе оспаривать предлагаемые сроки освобождения имущества после изъятия.
- В рамках второго спора определяется размер компенсации, подлежащая выплате правообладателю. Правообладатель может оспаривать выводы проведенной оценки и требовать проведения судебной экспертизы.
Размер компенсации может быть скорректирован как на досудебном этапе, так и в рамках судебного разбирательства. В подавляющем большинстве дел размер компенсации увеличивается на этапе судебного разбирательства. Увеличение может быть как кратным (в 3-5 раз), так и несущественным – все зависит от обстоятельств конкретного дела. В рамках нашей работы мы ориентируем доверителей на возможный размер компенсации и доступными правовыми инструментами стремимся к достижению результата.
Это зависит от того, на каком основании произойдет выплата. Если на основании заключенного соглашения об изъятии, то на практике в соглашениях об изъятии указывается срок равный 30 дням с даты заключения соглашения всеми сторонами (указать основание). Согласно ст. 56.9 ЗК РФ, четко установленного срока в законе нет.
Если основанием для выплаты является судебный акт, то срок разбирательства зависит от нескольких факторов: (1) выделит ли суд требование об определении размера компенсации в отдельное производство? (2) как долго будет длиться судебная экспертиза и потребуется ли проведение повторной экспертизы? (3) будут ли стороны оспаривать судебный акт в вышестоящих инстанциях или нет. В среднем, окончательное решение по вопросу о размере компенсации принимается в течение 1-1,5 лет с даты подачи иска об изъятии. При этом, в случае разделения требований правообладатель получит первую часть компенсации после вступления в силу судебного акта об изъятии, а вторую часть – после вступления в силу судебного акта об определении окончательного размера компенсации (если размер компенсации будет увеличен).Согласно закону компенсация должна быть выплачена в течение 7 дней с даты вступления в силу судебного акта (пп.11 ст.56.12 ЗК РФ).
В случае просрочки выплаты компенсации правообладатель вправе требовать взыскать проценты по ст.395 ГК РФ на период просрочки.
Если основанием для выплаты является судебный акт, то срок разбирательства зависит от нескольких факторов: (1) выделит ли суд требование об определении размера компенсации в отдельное производство? (2) как долго будет длиться судебная экспертиза и потребуется ли проведение повторной экспертизы? (3) будут ли стороны оспаривать судебный акт в вышестоящих инстанциях или нет. В среднем, окончательное решение по вопросу о размере компенсации принимается в течение 1-1,5 лет с даты подачи иска об изъятии. При этом, в случае разделения требований правообладатель получит первую часть компенсации после вступления в силу судебного акта об изъятии, а вторую часть – после вступления в силу судебного акта об определении окончательного размера компенсации (если размер компенсации будет увеличен).Согласно закону компенсация должна быть выплачена в течение 7 дней с даты вступления в силу судебного акта (пп.11 ст.56.12 ЗК РФ).
В случае просрочки выплаты компенсации правообладатель вправе требовать взыскать проценты по ст.395 ГК РФ на период просрочки.
Налог на прибыль
Сумма компенсации за изъятие объектов недвижимости в рамках КРТне подлежит учету в составе доходов при определении налоговой базы при исчислении налога на прибыль Аналогичная ситуация для налогоплательщиков на УСН.
НДС
Операции по реализации земельных участков не признаются объектом НДС в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Следовательно, компенсация за изъятый земельный участок НДС не облагается.
В отношении начисления НДС за изъятые здания и сооружения имеется неопределенность в судебной практике. При это суды Московского округа не считают изъятие данных объектов и переход права публичному субъекту в качестве реализации,
Сумма компенсации за изъятие объектов недвижимости в рамках КРТне подлежит учету в составе доходов при определении налоговой базы при исчислении налога на прибыль Аналогичная ситуация для налогоплательщиков на УСН.
НДС
Операции по реализации земельных участков не признаются объектом НДС в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Следовательно, компенсация за изъятый земельный участок НДС не облагается.
В отношении начисления НДС за изъятые здания и сооружения имеется неопределенность в судебной практике. При это суды Московского округа не считают изъятие данных объектов и переход права публичному субъекту в качестве реализации,
Команда
АРАМ ГРИГОРЯН
Партнёр, адвокат
aram.grigoryan@nsplaw.com
СЕРГЕЙ БАХМИСОВ
Юрист, адвокат
sergey.bakhmisov@nsplaw.com
Контакты
Россия, 121099 Москва, Смоленская площадь, дом 3, этаж 14, БЦ 'Смоленский Пассаж'
Тел: +7 (495) 646 81 76
E-mail:
Тел: +971 52 276 6027
Объединенные Арабские Эмираты, Рас-Аль-Хайма, Свободная экономическая зона RAKEZ, Бизнес-центр 04, B4-210B2
E-mail:
Израиль, 5252007 Рамат-Ган, ул. Зеев Жаботинский, дом 7
Тел: +972 53 5214329
E-mail:
Что такое КРТ?
РТ (комплексное развитие территории) — инструмент градостроительной политики, направленный на переустройство и обновление территорий. В рамках КРТ могут приниматься решения, которые дальше приводят к изъятию недвижимости и/или прав на землю для государственных нужд с выплатой денежного возмещения.
Если для городских властей КРТ это часть большого плана развития города, то для правообладателей это часто внезапное событие, которое застает врасплох. Наш опыт демонстрирует, что под прицел КРТ могут попасть совершенно разные объекты: от гаражных комплексов и складов до торговых и даже бизнес-центров.
Если для городских властей КРТ это часть большого плана развития города, то для правообладателей это часто внезапное событие, которое застает врасплох. Наш опыт демонстрирует, что под прицел КРТ могут попасть совершенно разные объекты: от гаражных комплексов и складов до торговых и даже бизнес-центров.